美国出租房子 vs. 炒股赚钱?
作者: JC, 更新日期: 2017-08-31
网友问题: 在美国工作之余做side business, 感觉炒股比出租房子当地主省心多了. stock trading说少点一年return也有 10%，出租房子没有这么多吧? 还省事.
根据统计资料，美国每10个人里就有4个人租房子住，也就是说40%的美国人都是租房的。所以，美国的房屋出租市场是非常大的。但在美国做房东，如果房子的mortgage已经付清了，还好。如果住一套租一套，用出租房子的收入来付住的那一套房子的mortgage的话，比较stressful. 因为要保证房子总能够出租出去。
我有个朋友做出租房子生意的，聊天的时候，我说你很赚钱啊。他说，那是你只看到贼吃肉，没看到贼挨打。他刚开始的时候很累的，现在好多了。我估计是因为这一行干的时间长了以后，总结出经验来了。
据这位朋友讲，在美国出租房子，最麻烦的还不是发愁房子租不出去。比如房子的地界好的话，总会有人来租的。就是上craigslist上打广告就成。但问题是，做地主最麻烦的是如何处理不良的租户。有的租户抽烟，把你地毯烧了；有的毁坏了家具，等等。所以，和租户打交道，如果不是好的租户的话，有的老美租户还拖欠租金，最后实在收不回来租金，还要打官司。
我那个朋友几乎每个周末都去修理房子，比如说，经常有下水道堵了的情况。我说，你雇人不就成了。他说，是雇人了，但自己不去不行，雇人，你也要去盯着。比如下水道堵了，他找了plumber去修，他自己也要去盯着。
还有个朋友，买了新房子，把原先的旧房子出租。那天聊天说起来，她说那家租户把她旧房子的游泳池(pool)都用沙子给填上了。另外，房子也不注意保养。让她非常头疼。
下面说说房地产的投资回报率。最近看了一份美国地产方面的资料，说:
1. 美国各州平均房产税率接近2%, 50年后相当于把你的房产值再向政府交一遍,"炒房"成本极高.
2. 按照历史数据来看,100多年来,美国房地产市场的年均涨幅大概3%,减去各类维护和持有成本,其收益实际上不抵通货膨胀,投资回报率远低于各类指数基金。
下面说说在美国做股票赚钱的情况。
我倒是知道有老美股市好的时候做股票发了一大笔财的。我身边也有朋友经济危机的时候借了50万美金抄底炒股，后来股市上扬，一下子挣了500万美金，提前退休了的。但一般这种都是one-time deal，属于机遇，不好复制的成功模式。真正发大财的，是后来教人家做股票的。我估计如果让他继续实际操作stock trading的话，也不一定会继续发财。因为你无法去time股市。经济上扬的时候，大家都能够在股市里赚钱。但经济不好了，还能赚钱的就很不容易了。
总之，在美国做啥business都不容易，别管是炒股还是出租房子。
如果想做股票投资生意的话，强烈推荐这本书:
A Few Lessons for Investors and Managers from Warren E. Buffett
如果想做房东生意的话，可以看看这些书:
First-Time Landlord: Your Guide to Renting out a Single-Family Home
在美国第一次做房东的，可以看看这本书学习一下.
Buy It, Rent It, Profit!: Make Money as a Landlord in ANY Real Estate Market
Property Management Kit For Dummies
这本书主要是面向出租房屋生意的人写的。书里的CD有250个合同的模板范本，这样省的去律师那里咨询了。另外，这本书的好处是用普通英语写的、给普通人看的，通俗易懂，没有任何法律方面的术语和措辞。
书里还讲到了如何做背景调查，信用记录调查。这些对于做房屋生意的人来说是非常重要的。书里讲了个例子。说有这么一位穿戴阔绰的人开着豪华车来租房子，结果房东也没有做背景调查，就租给他了。结果，除了第一个月的房租收到了以外，后来这个租户交的支票都被银行打回来了，因为他账上没钱。最后，最后，房东花了很大精力，才把这位无赖租户赶走。租户走了以后，房东才发现，这个租户把房间搞得乱七八糟的，安装了8部电话! 原来这个人是个telemarketer, 也就是做电话销售的。
补充一: 一个经营房地产出租生意的案例:
最近看到这样一件事。说有个美国白人小伙子住了这个老中的房子。起初的时候美国小伙表现热情善意。可是交了一个月的押金和房租后，就再也没打算接着交房租了。这位房东每次催他，回答多是:"下个星期会给你房租。"
但是都快两个月了, 房东还是没收到他该交的房租。无奈，房东打电话给美国小伙的老妈(当初美国小伙租房的时候提供的介绍人references之一)，反映了情况。
结果小伙子来电话了，跟房东说，让房东走法律程序赶他走。这样，小伙子就可以再免费住三个月了。
你说这不是无赖么? 纯粹就是蓄意想来骗取免费住的租户。
这种情况，应对起来可以这样做:
1) 走程序，eviction
2) 去credit bureau file complaints
另外，下次招租前一定要对租户做信用调查(credit check)，而且一定要签出租合同(lease)，并且凡事要落到纸面上。比如说，需要有书面证明租户拒交房租。否则碰上不好的租户，还不够脑袋疼的。
补充二: 月租/房价，比例多少比较合算？一般是越接近1%越好。比如，房价是10万的话，每个月出租应该达到1000美金，这样划算。另外就是，买了地产然后等着将来升值后卖了，这样赚钱不是很划算。因为地产也不是总会升值的，也有风险。最好的就是地产增值的同时，还能通过出租赚钱。这样有两种赚钱方式比较安全。
补充三: 很多人买投资房通用的做法是: 买投资房然后找租户来住，靠收取的租金抵消房子贷款，最后寄希望于房子升值后卖了赚钱，这种方法不是最佳的投资策略。 真正赚大钱的是，抄底儿买进房子，然后高价卖出。房子的进价越低越好，这样上升的空间大。
比如说，很多倒腾房子的老美就是买那种foreclosure的房子，然后再卖出去。原价30多万的房子，可能法拍才10多万。这样中间的利润差价就很大了。而如果房子本身就很贵，比如50万或者更高的房子，想靠卖高价挣钱就很难了。所以，抄底儿是关键。
另外就是，在几年前房地产崩溃的时候，有老美专门把佛罗里达的房子低价买进，然后做vacation home出租挣钱。因为那个时候低价买进后，但高价却卖不出去。但租给度假的人，却非常赚钱。
总之，想靠保值等房子自然升值挣钱，这个思路不是最佳的business思路。很多房地产发财了的，都是靠的敏锐的眼光低买高卖挣的钱。
补充四: 我总觉得炒股是没有leverage的。唯一的leverage就是你锻炼了心理素质，以后炒股可能更镇定了。但就算你挣了上百万美金了，如果不自律的话，也可能一夜输的精光的。因为股市是你不能控制的，某种意义上，跟赌博差不多。而且，即使做好了，每年能够有10%左右的回报就不错了吧？S&P index据说也就是这样的。这种回报率，比正经做business的差远了。
这里说个真实的故事，能让你体会到股市的凶险。美国1929年股市崩溃前，曾经很红火的。当时一个人炒股发了大财，但他很有远见，知道这种股市疯狂上扬是不可能永远这样下去的。于是他把一百万美金交给了老婆，说这笔钱是我们保底的，你替我好好掌管着。将来无论什么情况下我找你要，你都不要给我。
结果，这个人对股市未来的忧患终于被验证了。29年股市崩溃，这个人赚的钱又都在股市里输了个精光。他当时头脑发热，觉得一定要把钱再赚回来，于是回家找老婆要那一百万。老婆最终还是心软，把钱给他了。。。最后的结果，可想而知了 :-(
这个悲剧的意义在于，人到了那个份上，明知道进股市会死的很惨的，但理智被感情冲没了，好比飞蛾扑火，可叹。
要想做一份长久的business，我的建议是把钱放到mutual fund里，就行了。多花时间精力做你的business为好。挣钱也好，将来卖掉也好，都比炒股稳定。当然，如果你有闲钱，可以去炒股。就是别拿自己吃饭用的钱炒股就好。
补充五: 有VIP会员提到，"出租房可以用Hemlane.com来远程管理，可将管理费压到2%，对于townhouse买个home warranty每个月只有40刀，然后就可以享受正现金流了。HOA和地税够低，10%的收益是可能的。"
补充六: 根据美国经营地产的人讲的，做地产出租公寓的vacancy rate一般在15%左右，所以公寓楼不能全部出租出去也是正常的。
补充七: 我听到的一个买投资房的人的经验技巧。他找了一个买家agent，看了五套房子，同时给五套出价，每套交1000美元的押金，也就是说如果对方接受他不买就会失去这些押金。但是他不担心，因为他出的价比自己的心理价位都低了很多，所以只要有一套价格同意，失去所有的押金他也是赚的。
agent告诉那些卖家他有好几个选择，所以价格提升的空间不大，自然心理上这些卖家也就没有太高价格的期望值，最后他稍加价就拿到了一套房子，当然其他的房子因为别人没有直接同意他的出价，他不算违约，所以也没有失去押金。
根据统计资料，美国每10个人里就有4个人租房子住，也就是说40%的美国人都是租房的。所以，美国的房屋出租市场是非常大的。但在美国做房东，如果房子的mortgage已经付清了，还好。如果住一套租一套，用出租房子的收入来付住的那一套房子的mortgage的话，比较stressful. 因为要保证房子总能够出租出去。
我有个朋友做出租房子生意的，聊天的时候，我说你很赚钱啊。他说，那是你只看到贼吃肉，没看到贼挨打。他刚开始的时候很累的，现在好多了。我估计是因为这一行干的时间长了以后，总结出经验来了。
据这位朋友讲，在美国出租房子，最麻烦的还不是发愁房子租不出去。比如房子的地界好的话，总会有人来租的。就是上craigslist上打广告就成。但问题是，做地主最麻烦的是如何处理不良的租户。有的租户抽烟，把你地毯烧了；有的毁坏了家具，等等。所以，和租户打交道，如果不是好的租户的话，有的老美租户还拖欠租金，最后实在收不回来租金，还要打官司。
我那个朋友几乎每个周末都去修理房子，比如说，经常有下水道堵了的情况。我说，你雇人不就成了。他说，是雇人了，但自己不去不行，雇人，你也要去盯着。比如下水道堵了，他找了plumber去修，他自己也要去盯着。
还有个朋友，买了新房子，把原先的旧房子出租。那天聊天说起来，她说那家租户把她旧房子的游泳池(pool)都用沙子给填上了。另外，房子也不注意保养。让她非常头疼。
下面说说房地产的投资回报率。最近看了一份美国地产方面的资料，说:
1. 美国各州平均房产税率接近2%, 50年后相当于把你的房产值再向政府交一遍,"炒房"成本极高.
2. 按照历史数据来看,100多年来,美国房地产市场的年均涨幅大概3%,减去各类维护和持有成本,其收益实际上不抵通货膨胀,投资回报率远低于各类指数基金。
下面说说在美国做股票赚钱的情况。
我倒是知道有老美股市好的时候做股票发了一大笔财的。我身边也有朋友经济危机的时候借了50万美金抄底炒股，后来股市上扬，一下子挣了500万美金，提前退休了的。但一般这种都是one-time deal，属于机遇，不好复制的成功模式。真正发大财的，是后来教人家做股票的。我估计如果让他继续实际操作stock trading的话，也不一定会继续发财。因为你无法去time股市。经济上扬的时候，大家都能够在股市里赚钱。但经济不好了，还能赚钱的就很不容易了。
总之，在美国做啥business都不容易，别管是炒股还是出租房子。
如果想做股票投资生意的话，强烈推荐这本书:
A Few Lessons for Investors and Managers from Warren E. Buffett
如果想做房东生意的话，可以看看这些书:
First-Time Landlord: Your Guide to Renting out a Single-Family Home
在美国第一次做房东的，可以看看这本书学习一下.
Buy It, Rent It, Profit!: Make Money as a Landlord in ANY Real Estate Market
Property Management Kit For Dummies
这本书主要是面向出租房屋生意的人写的。书里的CD有250个合同的模板范本，这样省的去律师那里咨询了。另外，这本书的好处是用普通英语写的、给普通人看的，通俗易懂，没有任何法律方面的术语和措辞。
书里还讲到了如何做背景调查，信用记录调查。这些对于做房屋生意的人来说是非常重要的。书里讲了个例子。说有这么一位穿戴阔绰的人开着豪华车来租房子，结果房东也没有做背景调查，就租给他了。结果，除了第一个月的房租收到了以外，后来这个租户交的支票都被银行打回来了，因为他账上没钱。最后，最后，房东花了很大精力，才把这位无赖租户赶走。租户走了以后，房东才发现，这个租户把房间搞得乱七八糟的，安装了8部电话! 原来这个人是个telemarketer, 也就是做电话销售的。
补充一: 一个经营房地产出租生意的案例:
最近看到这样一件事。说有个美国白人小伙子住了这个老中的房子。起初的时候美国小伙表现热情善意。可是交了一个月的押金和房租后，就再也没打算接着交房租了。这位房东每次催他，回答多是:"下个星期会给你房租。"
但是都快两个月了, 房东还是没收到他该交的房租。无奈，房东打电话给美国小伙的老妈(当初美国小伙租房的时候提供的介绍人references之一)，反映了情况。
结果小伙子来电话了，跟房东说，让房东走法律程序赶他走。这样，小伙子就可以再免费住三个月了。
你说这不是无赖么? 纯粹就是蓄意想来骗取免费住的租户。
这种情况，应对起来可以这样做:
1) 走程序，eviction
2) 去credit bureau file complaints
另外，下次招租前一定要对租户做信用调查(credit check)，而且一定要签出租合同(lease)，并且凡事要落到纸面上。比如说，需要有书面证明租户拒交房租。否则碰上不好的租户，还不够脑袋疼的。
补充二: 月租/房价，比例多少比较合算？一般是越接近1%越好。比如，房价是10万的话，每个月出租应该达到1000美金，这样划算。另外就是，买了地产然后等着将来升值后卖了，这样赚钱不是很划算。因为地产也不是总会升值的，也有风险。最好的就是地产增值的同时，还能通过出租赚钱。这样有两种赚钱方式比较安全。
补充三: 很多人买投资房通用的做法是: 买投资房然后找租户来住，靠收取的租金抵消房子贷款，最后寄希望于房子升值后卖了赚钱，这种方法不是最佳的投资策略。 真正赚大钱的是，抄底儿买进房子，然后高价卖出。房子的进价越低越好，这样上升的空间大。
比如说，很多倒腾房子的老美就是买那种foreclosure的房子，然后再卖出去。原价30多万的房子，可能法拍才10多万。这样中间的利润差价就很大了。而如果房子本身就很贵，比如50万或者更高的房子，想靠卖高价挣钱就很难了。所以，抄底儿是关键。
另外就是，在几年前房地产崩溃的时候，有老美专门把佛罗里达的房子低价买进，然后做vacation home出租挣钱。因为那个时候低价买进后，但高价却卖不出去。但租给度假的人，却非常赚钱。
总之，想靠保值等房子自然升值挣钱，这个思路不是最佳的business思路。很多房地产发财了的，都是靠的敏锐的眼光低买高卖挣的钱。
补充四: 我总觉得炒股是没有leverage的。唯一的leverage就是你锻炼了心理素质，以后炒股可能更镇定了。但就算你挣了上百万美金了，如果不自律的话，也可能一夜输的精光的。因为股市是你不能控制的，某种意义上，跟赌博差不多。而且，即使做好了，每年能够有10%左右的回报就不错了吧？S&P index据说也就是这样的。这种回报率，比正经做business的差远了。
这里说个真实的故事，能让你体会到股市的凶险。美国1929年股市崩溃前，曾经很红火的。当时一个人炒股发了大财，但他很有远见，知道这种股市疯狂上扬是不可能永远这样下去的。于是他把一百万美金交给了老婆，说这笔钱是我们保底的，你替我好好掌管着。将来无论什么情况下我找你要，你都不要给我。
结果，这个人对股市未来的忧患终于被验证了。29年股市崩溃，这个人赚的钱又都在股市里输了个精光。他当时头脑发热，觉得一定要把钱再赚回来，于是回家找老婆要那一百万。老婆最终还是心软，把钱给他了。。。最后的结果，可想而知了 :-(
这个悲剧的意义在于，人到了那个份上，明知道进股市会死的很惨的，但理智被感情冲没了，好比飞蛾扑火，可叹。
要想做一份长久的business，我的建议是把钱放到mutual fund里，就行了。多花时间精力做你的business为好。挣钱也好，将来卖掉也好，都比炒股稳定。当然，如果你有闲钱，可以去炒股。就是别拿自己吃饭用的钱炒股就好。
补充五: 有VIP会员提到，"出租房可以用Hemlane.com来远程管理，可将管理费压到2%，对于townhouse买个home warranty每个月只有40刀，然后就可以享受正现金流了。HOA和地税够低，10%的收益是可能的。"
补充六: 根据美国经营地产的人讲的，做地产出租公寓的vacancy rate一般在15%左右，所以公寓楼不能全部出租出去也是正常的。
补充七: 我听到的一个买投资房的人的经验技巧。他找了一个买家agent，看了五套房子，同时给五套出价，每套交1000美元的押金，也就是说如果对方接受他不买就会失去这些押金。但是他不担心，因为他出的价比自己的心理价位都低了很多，所以只要有一套价格同意，失去所有的押金他也是赚的。
agent告诉那些卖家他有好几个选择，所以价格提升的空间不大，自然心理上这些卖家也就没有太高价格的期望值，最后他稍加价就拿到了一套房子，当然其他的房子因为别人没有直接同意他的出价，他不算违约，所以也没有失去押金。